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    年内涨5%“幼有趣” 瑞银高呼:香港房价还能再涨10年

    时间:2019-05-31 22:56来源:http://www.glwskqn.com 作者:新天棋牌 点击:

      大湾区(GBA)一体化

      短期而言,展望2019岁暮前将上涨5%

      在主要开发商中,瑞银认为,恒基兆业(Henderson)、新鸿基地产(SHKP)和新世界发展公司(NWD)将成为本次房价升值周期的主要受好者。基于两个因为:(1)土地贮备的有效期较长;(2)大量的农业用地贮备。

      住房需要

      针对香港高楼价的可不息性,及开发商以相符理价格添添土地贮备的能力,很众人持疑心态度。

      瑞银外示,尽管在异日10年,随着人口老龄化,当地居民的住房需要或将展现下滑,但是,来自非居民的住房需要将足以抵消这片面属滑。

      瑞银预期,香港楼市将得好于大湾区更强化劲的经济运动,以及境外资产分配。

      按照中原地产近期公布的香港CCL领先指标数据,自2019岁首以来,截至5月5日,香港房价已累计上涨6.63%,且逼近2018年8月时CCL指数的高位188.64。

      (CCL指数与恒生指数,来源:UBS)

      (香港当局的每年住房供给现在的,来源:UBS)

      (香港住房需要添添,来源:UBS)

      不过,从历史经验来望,当利率上升时,CCL指标意外展现下滑,由于诸如住房供给、需乞降就业市场前景等因素都会对房价造成重大影响。尽管香港房价自2018年7月以来已向下调整了5%,但瑞银认为,这主要是受宏不都雅经济的不确定性以及股票市场的下跌影响,而非由于利率上升。相逆,最优惠利率仍处于历史矮位,且利率上升仅0.125%的幅度几乎可无视不计。

    义务编辑:白仲平

      按照瑞银对以前20年的数据分析来望,CCL指数与幼我住宅租金指数(private residential rental index)之间存在强有关有关。

      综相符而言,瑞银认为,考虑到住房供给缺口扩大以及大湾区的一体化发展,瑞银展望,香港住宅供不该求的状况将不息并添剧,并将撑持香港房价在下一个十年中不息处于升值周期。

      瑞银外示,随着美联储升息周期的终结,最优惠利率的上走风险有限。即便该利率随着HIBOR利率湮没攀升的能够而不息上走,照样认为对房价的影响有限。主要基于以下两方面因为:(1)有66%的香港家庭异国住房贷款;(2)现在的抵押贷款与估值比率(mortgage loan-to-value rario)远矮于之前的周期程度。此外,考虑到住房供给欠缺、大湾区一体化,瑞银认为,2019年2月的住房价格跌幅将上升,而组织性的升值周期仍将维持下往。

      (永远住房需要均衡外,来源:UBS)

      香港当局对于异日10年(2019-2028年)的住房总供给现在的量为45万单元,比上一年的46万单元的现在的略少。转换为每年的现在的供给量则为4.5万单元/年,比以前10年的平均供给量高出了60%。其中,公共/幼我的住房供给比例从之前的60/40调整为70/30。

      此外,瑞银认为,利率上升对楼市的影响有限。近期,最新动态一个月HIBOR利率逆弹至2%以上,而基于短期资金流的冲击,该机构展望该利率在年内能够骤然上涨。

      由于供给紧缺,瑞银认为,从2018年至2028年,香港住房供给欠缺的周围将从33.4万单元升至50.4万单元。若将该展望添入到回测模型,瑞银展望,CCL指数/幼我住宅租金指数的比值将达到218/229,这意味着,在2018年程度的基础上将上涨25%/19%。

      瑞银指出,现在开发商的净资产贴水状况(NAV discount)平均在40%旁边,位于10年间(2008-2018年)平均程度的35%上方。

      尽管中原城市领先指数(Centa-City Leading Index,简称CCL指标)自2018年7月以来已下跌了5%,主要是近期股市外现安详的影响。不过,瑞银认为,CCL指标已经触底回升,并将于2019岁暮达到190的现在的位,距离现在180的位置尚有5%的上起飞间。

      本文来自 “WEEX”。

      瑞银指出,尽管香港房价受到不息供给欠缺的撑持,但展望仍将按照短周期的振动。在该机构的众因素回撤模型中,瑞银发现,在异日三个月香港恒生指数与CCL指数之间的有关度最高(调整的R方值为0.47)。瑞银分析称,这是由于股市的财富效答,以及金融或有关部分(比如,与IPO运动有关的律师、会计)从业人员收好的正有关有关造成的。

      不过,该现在的供给量照样远矮于该机构所展望的异日10年(2019-2028年)中6.2万单元/年的住房需要量。

      日前,瑞银集团在一篇通知中外示,基于有限的供给、更众的人口流入,展望已不息10年之久的香港楼市升值周期在下一个10年中不息。短期而言,瑞银认为,在2019岁暮前,香港房价还将有5%的升值空间。

      住房供给欠缺

      (中原城市领先指数vs香港开发商净资产贴水,来源:UBS)

      鉴于开发商的净资产贴水状况正在减轻,瑞银外示,投资者不得不自夸香港的房价仍处于升值周期,并自夸开发商的积极资产管理能力。

      (中原城市领先指数CCL-数据截至5月5日,来源:Centaline)

      (开发商的土地贮备和农业用地,来源:UBS)

      基于人口统计学,瑞银分析了香港的楼市需要。分析认为,香港每年的住房需要达到6.2万单元/年,相比于当局永远供给现在的的4.5万单元,该需要主要照样受到非居民住房需要的撑持。

      瑞银认为,大湾区计划将会在矮营业成本的状况下,促进香港与周边城市的一体化。所谓的香港周边城市包括:澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门和肇庆。

      (CCL指标与汇丰银走最优惠利率的比较,来源:UBS)

      展望异日10年,香港房价仍处于升值周期

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